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上周末（8月2日），伊泰置业在呼和浩特的住宅新盘项目「伊泰·锦宸」开放了售楼处、展示区和实体样板房。

也正式将这个带露台庭院的定制精装产品推入了市场。

这个盘的特殊性在于它几乎是内蒙唯一 一个做定制精装的新盘，难度其实是不小的，需要开发商下决心做这个事。

定制精装这个事情，以前我们也曾推出了「菜单式精装」的定制构想，但落地困难，这涉及到成本和供应链的匹配以及繁琐的施工环节。

最终也都不了了之，还是做回了「风格统一」的批量精装。

这次，本地的开发商伊泰选择和一家南京的成品科技公司合作来推动这件事，而这家公司，也拥有更丰富的定制精装及落地经验。

目前给出的定制方案是：

在4种展示的精装风格中做选择和定制，所有的材料、尺寸等都可以按需进行定制，这些定制的过程，都通过「地产全品家」这个小程序进行实现。

在项目实施之前，所有的定制品类都通过这个环节完成收集及参数的确定，再通过供应链进行匹配和生产，最终进入实施的环节，并完成交付。

整个过程还是挺复杂的，链条也很长，但是，我认为对于客户而言是有益的。

首先它满足了大家个性化装修风格的需求，其次，当量足够大了以后，很多材料、部品部件的成本也就被摊下来了，相应的价格也会更合适。

这里比较直观的一个就是「高定制的木作类产品」。

单个定制的价格很高且品控未必很好，但是通过批量的定制，以及更高标准的工厂，可以把这种定制类的产品控制在一个合理的价格区间内。

我看了样板房里展示的收纳类木作产品，品质和工艺还是不错的。

据开发商讲，橱柜柜门用的是意大利威乃达的工艺，这样的话确实是有很强的性价比。

现场的实体样板房里展示了4种精选的风格，主要是现代+法式，后续的所有定制都在这个框架里进行。

放几张实体样板间实拍的照片：

我们能看到，开发商精选的这几个风格，没有很复杂的装饰，整体比较简洁，也符合大部分年轻朋友的审美，至少我觉着还不错。

目前精装和毛坯之间给出的基础价差在1500-1600/㎡左右，也就是说，「基础版」的单方造价可以按1500-1600/㎡这个标准粗略预估。

从我开发精装产品的经验来看，目前基础版呈现的效果，要比这个数值高不少，1500-1600可能已经接近了成本价。

这里面有几个点，我想重点说一下，以下是文字版，后面也有视频的直观介绍。

空间布局

毛坯的户型，在规划和方案阶段其实是没有室内深度介入的，所以，只能给出一个基本的布局和流线，更细致的思考是在室内阶段。

这个项目的精装单位介入的时间很早，所以对室内空间布局的思考，有足够的时间和动力。

从现场看，尽量的挖掘了功能空间的潜力，比如厨房的空间，给出了小型岛台的做法，而客厅空间，也通过和相邻卧室的打通来实现更宽、更复合的效果。

还有电梯厅的空间，开发商也给出了诚意，结合客户的实际需求，直接提前做好了柜体。

收纳系统

在北方，注重收纳系统的开发商以及设计公司并不多，一方面和人的性格有关，另一方面也和居住面积有关。

但随着大家对居住体验要求的提高，这方面的需求也变得越来越强烈。

所以，我们看到这几个户型都给出了大面积的收纳空间，分布在各个功能空间里，我粗略的估算了一下面积，大概占到了1/4建筑面积这样一个体量。

收纳系统除了要有精巧的思、人性化的考虑，还要有与之匹配的生产和安装能力。

在几个样板房里，我也都看了一遍，可以武断的认为是目前本地市场上收纳做的最用心的一个产品。

当然也欢迎大家的不同观点。

细节和工艺

精装的好坏很大程度上是由细节和工艺决定的，我也会盯着这些内容去看。

在厨卫空间中，防水石膏板吊顶、岩板台面、大容量冰柜、储物壁龛、隐形地漏、线形浴霸等这些都有应用。

客厅和卧室空间中，新风出风口的处理、衣物精灵的配置等，都有细致的考量。

此外，我还注意到，空间中有大量弧形元素的应用，包括天花吊顶、木作造型等，这些在工艺要求上都略高。

材料和部品部件

如果要论绝对的国际大牌，这里并不多见。

但在选品上，更倾向于耐用、功能性以及美感。我们可以看到方太的三眼灶、完美系统吊轨、ENF级的板材、定制的岩板一体盆等。

通过深度参与供应链，在成本和效果端达到了一定的平衡，并且去掉了大品牌的一些溢价。

说了这么多定制精装的内容，我们来看看它的价格。

目前销售的方案是毛坯和精装同步推售，客户可以选择毛坯交付，也可以根据自己的需求选择做不同风格的定制精装。

定制精装的价格就不等了，根据自己的选择进行组价，最终会形成一份个人定制的精装方案。

目前开发商给出的报价：

毛坯售价约1.35w/㎡左右

精装起价约1.5w/㎡左右

基础版的装修大约是1500-1600元/㎡这样一个标准，如果想要效果更好的，就可以继续做增项或者调整。

上一篇文章我也写过。

「这个价格在项目所在的这个区域内，精装价格基本相当于其他两个新盘的毛坯价」

这么看的话，这个定价是有一定性价比的。

我们知道，开发商的定价主要是基于投资模型来确定的，除了占比最大的土地成本外，其余决定项目品质的主要就是设计和建安类费用，在目前这种挺卷的艰苦行情下，大家的投入都差别不会太大。

最终的价差可能就反应在土地的成本上，而伊泰在这几个区域新盘里，是属于成本较低的那一类。

所以，从这个角度说，伊泰的定价和配置也有了更大的空间。

说到成本，就有必要看看它的真实投入，也就是说究竟有没有为项目花钱。

比较直观的就是目前这个售楼处兼会所，为了保证业主在使用体验上有更舒适的空间，全部都把它布置到了地上，接近3000平米的可售计容面积，几乎全部让给了各类配套空间。

这些空间包括「休闲中心、茶空间、健身房、儿童游戏区、理疗汤池、私宴厅」等。

我去二楼的健身房看了看，除了空间大，还有更明亮的视野以及良好的自然风，体验感是很好的。

这些配套空间，了解下来，在未来都会自持或者用其他的方式经营，出售的概率很低。

除了这个大的配套，还有分布在不同楼栋首层灰空间一些功能空间，主要有「有氧自习室、多人自习室、宠物空间、儿童空间」等等，这些都很实用，而且舍弃了可售住宅的用途。

这也是实打实的取舍和投入。

现场能看到展示出来的一部分景观和外立面，比起过往的产品，显然要更精致了很多，铝板等有质感的立面材料上的投入也能看得到。

大堂和公区也展示出来了实景，保持了和会所接近的调性和水准。

在现场，我们也看到几幢塔楼已经封顶了，剩余的也距离封顶不远了，还是很快的，而预售并没有很急迫。

最后来谈谈项目的区位。

新城区作为呼和浩特市教育和产业发展上独具优势的区域，一直有着强大的人才吸引力，之前的新盘普遍集中在更偏的东河以东区域以及毫沁营片区，靠城市以内的土地供应一直都比较少。

现在这个紧邻成吉思汗公园的伊泰新盘，其实是处于一个配套相对比较成熟的片区，既有便利的轨道交通、通达的路网，也有面积巨大的两个公园，还有一些丰富的配套资源。

所以，在区位上，即使放在本市更大的范围看也是有优势的。

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