2020年房地产市场走势分析

搜狐焦点衢州站 2020-04-29 15:17:53
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疫情过后房地产市场走势分析 从历史对比 2008年,中国爆发了几十年罕见的冰雪灾害,5月四川汶川又爆发了8级大地震,死伤近50万人,9月美国爆发金融危机,全球股市暴跌,中国经济急速下行,企业大量裁员,为了挽救经济,高层推出了四万亿货币刺激。 2020年,新冠病毒肆虐,和美国打贸易战,企业外贸发展受

疫情过后房地产市场走势分析 

从历史对比

2008年,中国爆发了几十年罕见的冰雪灾害,5月四川汶川又爆发了8级大地震,死伤近50万人,9月美国爆发金融危机,全球股市暴跌,中国经济急速下行,企业大量裁员,为了挽救经济,高层推出了四万亿货币刺激。

2020年,新冠病毒肆虐,和美国打贸易战,企业外贸发展受到国外遏制(比如华为)中国经济下行压力较大,为了发展经济,国家加大基建投资,2019年11月底,财政部已经将2020年1万亿地方政府专项债额度下达至省级政府,省级政府已将额度分配至市县级政府的具体项目,预计专项债发行规模在2020年将达3万亿。

2008年,深圳上海房价每平方1万,猪肉8块一斤。

2020年,深圳上海房价每平米5万,猪肉40块一斤。

2008年,万科高调推出购房优惠,大肆揽客,各地陆续推出两成首付,次年电视剧《蜗居》上线,购房成为此后十年全民热议的话题。

2020年,恒大高调推出75折购房优惠,提前抢跑,线上卖房4万套,销售额突破500亿,诡异的是今年也出了一部跟房地产相关的电视剧《安家》,这部剧再次让人们把经济刺激和楼市反弹联系起来。

2008年,5次降准降息;

2020年,1月1日就降准,降息1次;

很多事情不过是个轮回,加速这个轮回的通常是政策的矫枉过正。楼市涨了之后,人们会说:过去十年,哪有什么长效机制,有的只是权宜之计。哪有什么租售同权,我们复工连城都进不了!工作只能解决温饱,暴富还得靠周期。那些聪明的人都极其懂得判断政策,在合适的时机进场,然后赚走一大笔央行货币周期的钱,过去十年他们反复操作,积累了大量的财富。所有价格上涨本质上都是资金的推动,想在里面赚钱,要做的就是顺应周期,而政策走向就是影响周期变化的最重要因子。因为政策决定了钱的流向,钱就是水,资产价格就是船。钱到哪里,价格上涨就到哪里,水涨船高就是这个道理。加杠杆,去杠杆都是历史的进程。从来没有不停加的杠杆,自然也没有不停去的杠杆,你要做的就是驱动加杠杆时候上车,去杠杆时候下车。也没有一成不变的长效机制,有的只是权宜之计,形势变了,政策分分钟反转过来。

从央行政策看

今年2月17日,央行再“降息”,投放3000亿,市场资金面进入偏于宽松状态,显示疫情期间央行逆周期调节力度明显加大。本月1年期LPR报价会随之下行,预计下调幅度也将为10个基点,这将直接推动企业贷款利率下调,利好开发商。此外,针对居民房贷的5年期LPR也将小幅下调5个基点。5年期LPR小幅下调将有助于稳定房地市场运行,符合当前宏观及行业政策强化逆周期调节的整体方向,利好房地产市场。

开发商在做什么

2月20日,上海徐汇滨江地块,拍下310.5亿的天价,全国总价新地王诞生了!而整个疫情期间,北京8天内狂卖9宗地,价格360多亿。杭州市区出让7宗地块,价格131.3亿元。我们在躲疫情,开发商居然在抄底,大量购进土地!

二月一线、二线房价走势

由中国房地产业协会主办的中国房价行情网数据显示,2月深圳和北京的二手房房价涨幅高居第一、第二。深圳环比上涨14.14%,北京环比上涨8.68%,双双首次冲破了7万/㎡的大关。上海、广州的房价也环比上涨,涨幅都不小,分别是4%和4.41%。北上广深同比涨幅分别是7.87%,9.2%,10.43%,21.24%。一线城市的房地产价格走势将会逐步影响到二三线城市。

从户籍制度看

2019年12月25日,中央发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》,提出全面取消城区常住人口100万至300万以下的城市落户限制(洛阳2017年统计234万),全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。每一个放宽落户限制的城市,都等于变相取消限购,只要基本面良好,大概率会出现新一轮的楼市暗涌。原因主要有两个,一个是中国越来越意识到,户籍制度严重阻碍大城市发挥规模效应,第二个是经济下行压力之下,地方政府又将大规模减税降负,财政收支会比较紧张,所以要导入人口,捡起房地产这根拐杖。

房地产在股市中的表现

2019年,50家上市房企中,股价上涨幅度为正的企业有44家,占比近九成;股价上涨幅度为负的企业仅有6家,可以说是普涨的一个局面。50家上市房企上涨幅度的中位数为41.22%,中国奥园的涨幅居首,约为175%,碧桂园股价升41.90%。这表明,规模房企的股价涨势跑赢了市场。中信证券评论员预计2020年全年商品住宅销售额同比增长3.1%。房价则保持稳中有升。

房地产对企业的影响

2018年,由于出现巨额亏损,深交所对海马汽车发出问询函,海马股票交易名称变更为*ST海马。2019年4月24日,*ST海马被实施退市风险警示。在2017年和2018年,*ST海马连续两年经审计的归母净利润为负值,亏损额度分别达9.94亿元和16.37亿元。而在2019年,面临着巨大保壳压力的*ST海马,却突然在2020年1月16日晚,发布2019年业绩预告,预计2019年扭亏为盈,归属于上市公司股东的净利润9000万元至1.3亿元。在当晚另一则公告中,*ST海马称,截至公告日,已经出售344套闲置房产,应收款1.68亿元,已收款1.62亿元。公司预计累计实现资产处置金额约3.34亿元,累计影响公司归母净利润超1.6亿元,*ST海马一个被造车耽误的开发商成功保壳。

浪奇实业股份公司在2019年12月13日,发布股票交易异常波动的公告。在 12 月 11 日至12 月 12 日两个交易日中,这只股票连续两次开盘即涨停。股价大爆发,背后的原因不是业绩爆表,而是房产拆迁。浪奇名下地块遇拆迁,可收22亿补偿款。这个数字相当于浪奇总市值的一半。以浪奇去年的盈利能力估算,22亿得挣上65年。现实可能更骨感,上市26年以来,浪奇的净利润总和只有4.75亿元。

无需付出多少代价,就能让财报化腐朽为神奇的招数不多。关键时刻,唯有卖房绝招管用,能保住命也能保住利。中国的上市公司手里都握有大量房地产,年底经营不好了卖两套、发不出来工资了卖两套、连年亏损了卖两套。换句话说,一切经营问题没有什么是卖一套房子解决不了的,如果有,那就卖两套。房地产是上市公司平衡业绩的海绵。利润高时买房,地产海绵吸收利润,既可少缴利税又能平稳业绩,应对将来的风险。利润低时卖房,地产海绵放出利润,既可赚房产差价又能提业绩,避免久亏退市。截至到2019年三季度末, A股一共3743家上市公司,1826家上市公司持有投资性房地产,占比超过48%,对比十年前A股企业合计持有房产1600亿,今天已达1.3万亿元,总值膨胀8倍,上市公司炒房的规模越来越大。而对于A股企业来说,炒房一举两得,房地产致富效应可以溢出到自身股价上。中国最富最强的企业不是干房地产的就是炒房的,有他们保底再加上全国普通民众自身的需求,咱们不管是自住还是投资都要顺应时代步伐,这样才能保住手中来之不易的金钱和赚得利益。

总结:2020年不管房价涨多少,对购房者来说,你只要有自住或投资的需求,不用犹豫,及早定房,全国人民和企业都在选择的事情肯定是正确的。尤其对于咱们普通老板姓来说,单价涨100元,总价也有1万元了,1万元也是咱们辛苦赚来的,不是捡来的,所以,珍惜疫情期间的机会非常重要。

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