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🔥绿城张村河地块项目开发商正式发布2026年7月30日官方公告：

即日起，绿城张村河地块项目售楼处已正式启用全新官方热线：📞400998-0706接通后输入6666，原400热线全面停止使用，永久作废,切勿拨打！

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7月29日，经过118轮激烈竞争，辽阳东路张村河板块LS0704063地块（融创壹号院西侧）最终被绿城拿下。

项目总占地59亩，建筑面积约5.1万平，起拍价18812元/平，溢价12.55%，成交总价10.87亿元，成交单价21172元/平。

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除了恭喜绿城之外，这次土拍背后的很多讯息更值得解读，从参与房企来看，海信地产和青特置业都鏖战到了最后，不过青特置业当前在李沧、城阳都有足够的货值储备，海信地产在王家村、张村河、闫家山以及金沙滩也多点布局。

只有青岛绿城在春溪云庐、锦上月明、和锦诚园清盘后，长期缺位青岛市场，绿城补货的意愿更强烈一些，可能也正是看到了绿城更强烈的补货意愿，青特和海信才终场停手，成人之美。

否则按照这块土地的质素，成交单价拍到23000+，一点也不意外。

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绿城的参与，属于情理之中、意料之外的惊喜。

青特和海信的参与是早早就被同行猜中了。当前的青岛楼市，无论是资金充裕度、操盘熟练度以及客户美誉度，青特和海信都达到了前所未有的高度，这种谬赞是对于两家房企数十年如一日坚持“为品质、不妥协”的回馈。

而且海信、青特都参与了去年10月王家村LS0301-36-1地块、今年3月LS0203061同安路地块土拍，两次参与，空手而归。崂山区本就是海信地产的大本营，卧榻之侧岂容他人安睡，所以未来崂山区的优质地块，海信地产应该会全部参拍，看机会拿地。

而对于青特而言，在青岛顶级区域内做一个标杆楼盘，一直是它的夙愿。所以，未来崂山区的土地出让，青特置业和海信地产依然会上场。

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事实上，当前的崂山楼市卖的是溢价，而不是流速。

崂山区是青岛购房人唯一认可溢价的区域，也注定了这个区域（无论王家村，还是张村河）的受众相对较窄，流速自然不快。

所以，崂山地块适合于绿城、海信、青特这样精研产品，卖不快也不降价的房企，类似于中海、保利等销量优先型房企并不适合崂山地块。

当然了中海和保利也很知趣，它们没有来趟这趟浑水，如果是中海和保利拿下LS0704063地块，对于企业和市场，都是双输局面。很可能好地块，没有好作品，企业花了大钱，卖不出好溢价。

当然了，并不是保利和中海全国范围内做不了豪宅，而是青岛保利和青岛中海做不了豪宅。

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绿城张村河出什么作品呢？

绿城的云庐系、玫瑰园系，都非常适合辽阳东路地块。

1.3的容积率恰好可以发挥绿城在低容积率产品上的优势。青岛绿城这几年走过不少弯路，至少拿错过三块土地，桂语朝阳、和锦诚园、文澜锦园都拿错了，导致产品一般，销量一般，最后走上了以价换量的道路，很可能三个项目也都以平账或者亏损收场。

事实证明，绿城并不适合在刚需刚改的地方做项目。

刚需刚改项目的成本控制力、产品客户对位把控以及营销能力要求极高，同时要求极强的整体运营效率，这几点最强选手是中海，其次是保利。恰恰是绿城的薄弱环节。

绿城的核心优势，在于设计美学以及材质工艺的精益求精，这些都决定了它只适合在好地段，做好产品，卖好价格。显然，辽阳东路地块似乎是为它定制，这块地迎来了最适合它的主人。

绿城，也在不断修正中终于拿对了一块举足轻重的土地。

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这块地1.3的容积率，27米限高，按照绿城的产品设计，肯定是全抬板设计。

绿城杭州月映金沙是6米抬板，张村河项目南侧是快速路辽阳东路，预计绿城张村河项目的抬板高度在4.5米以上，层高在3.2-3.4米之间，在设计手法上会采用抬板加下沉的“又抬又降”设计。

通过抬板实现居住空间的纯粹性以及南侧噪音的隔离，通过下沉空间的挖掘，将社区公共服务空间的层高变大，也通过下沉庭院，实现车库和会所的风景化设计。

按照绿城的操盘手法，预计该项目可能是部分4F设计，一二层+负一（大于250平）；三层+退台四层（小于250平），部分楼座为6F纯洋房设计（150-200平）。

不会出现高低配（7F洋房+3F联排），事实上除了超大地块，绿城整个公司极其克制对于规划中高低配的组合，因为高低配可以最大化的提升开发商的销售额和利润，但是带来的楼间距狭窄、公共绿化不足，以及居住隐私性弱等缺点同样存在。

当然了，弧形观景窗、花园露台、客厅挑空等最新的户型设计也都会有，园区室外泳池、室内健身房等配套，绿城会叠加的很多，这会是一个大满配项目。

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从产品来看，绿城和这块地的匹配程度非常高，不过从市场销售角度来看，绿城操盘辽阳东路地块的难度依然压力山大。

首先张村河，已经走出了卖预期的阶段，当前卖的是预期兑现。

就跟当前股市中的“科技股”一样，预期兑现阶段，任何不及预期的进度，都可能成为张村河关注点回落的原因。

而且金茂璞逸崂山的主力面积143平，少量185平、210平，很显然是看准了崂山区洋房、叠拼的产品空白。璞逸崂山启动快，规模小，按照金茂的操盘打法，一定是开盘前后声浪的饱和式攻击，一旦崂山区的洋房、叠拼补位，留给绿城项目的市场机会就越来越少。

不过从时间线来看，很可能绿城张村河会避开和金茂璞逸崂山的正面冲突，前期打磨产品周期长，充分吸取金茂璞逸崂山、君一云启等项目优劣势，实现产品上的全面超越。

后发，也是一种优势。

可以预见，绿城张村河拿地后，对于周边的海信臻悦、越秀和樾府会是极大的冲击，虽然产品不一样，但是在绿城产品出来以前，客户会等等看。

客户等等看，对于在售楼盘最要命。

海信臻悦是尾盘，且海信臻悦不会走“以价换量”的路线，它会“提交交付”和“提质稳价”，而越秀和樾府预计“特价房、抵账房”等会越来越多。

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