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一、项目总览

凯佳伴山云境位于观山湖区北京西路与数博大道交汇处（数博万达西北侧），原恒大中央广场地块，由凯佳置业接手开发，是观山湖三马片区少有的超低密度小盘。项目仅347户，容积率低至1.38，车位配比1:1.65，规划高层、小高层、8层真洋房三类产品，主打高赠送、高得房率，兼顾刚需改善与高端自住，紧邻成熟商圈与公立学校，主城地段+低密社区，是世纪城板块稀缺的洋房住宅选择。

二、开发商深度解析（房开板块）

1. 开发主体

开发企业为凯佳置业，是贵阳本土深耕多年的实力派房企，代表作有新世界·凯佳里仁境，开盘热度稳居片区前列，打造的都是低密改善住宅，口碑稳定，擅长接手存量地块、优化产品设计，规避烂尾风险，交付稳定性更强。

2.项目背景

地块原为恒大中央广场剩余未开发地块，后期由凯佳全资收购，重新调整规划、优化户型，没有复杂债务纠纷，资金独立运作，施工进度可控，相比片区内其他遗留地块，置业安全性更高。

3.优劣势总结

✅优势：本土房企更懂贵阳人居，专注改善盘打造；小盘户数少，后期物业更容易维护；资金清晰，工程进度稳健。

⚠️短板：不属于全国一线大牌房企，品牌溢价弱于万科、华润；项目体量小，无大规模社区园林配套。

三、地段与配套（位置板块）

1.地理位置

项目坐落于观山湖三马核心，北京西路+数博大道十字交叉口，属于主城核心衔接段，一边对接老城区云岩，一边连通观山湖世纪城、阅山湖，到世纪城商圈、老城区黔灵山都非常近，属于主城成熟地段，不是远郊盘。

2.交通配套

主干道：出门即上北京西路、数博大道，自驾10分钟直达世纪城，15分钟抵达喷水池、延安西路，进城出城非常顺畅。

公共交通：门口多条公交线路直达市区；距离地铁马王庙站步行约15-20分钟，属于公交便利、非纯正地铁房，自驾优先人群完全够用。

3.生活商业配套

一路之隔就是数博万达广场，超市、影院、餐饮、零售一应俱全；周边万科麓山、恒大中央广场社区底商已经全部开业，菜市场、药店、生鲜门店齐全，日常生活下楼就能解决，不用等待配套兑现，是现成的成熟生活区。

4.教育资源（核心亮点）

紧邻观山湖14中（九年一贯制公办学校）+观山湖一幼，学校已经建成开学，小学+初中一体化，属于片区确定性较强的公立教育资源，适龄子女入学非常方便，也是项目最大卖点之一。

5.环境小结

紧邻城市主干道，出行便利；周边都是建成小区，界面成熟；不足之处是临近城市道路，临街楼栋会有少量车流噪音，洋房楼栋靠内侧，居住安静度更好。

四、全户型深度分析（产品核心）

项目分三类产品：高层、小高层、8层电梯洋房，全部为新规高赠送户型，得房率远超市面上普通高层。

一）高层产品：刚需&刚改首选（建面108-125㎡）

建面约108/110㎡ 端厅四房（网红主力户型）

格局：270°采光端厅，客餐厅面积接近47㎡，空间开阔；入户独立玄关，可做整排储物柜；可变空间极大，产权110㎡可拓展做到五房，赠送面积拉满。

亮点：主卧做成大套房，面积超30㎡；南北通透，动静分区；可灵活改造，三口之家做大三房，二孩家庭直接隔出五房，空间利用率拉满。

适合人群：首置刚需、二孩家庭，想用小户型拿下多房间。

建面约125㎡ 南北通透四房双卫

横厅布局，双阳台设计，次卧尺度均衡，没有小黑屋，居住舒适度更高，适合预算充足的刚改家庭。

（二）小高层：纯改善平层（125-135㎡）

赠送率极高，上下双层空间，可做双套房+书房+娱乐区，洋房得房率接近平层160%，片区内稀缺跃层产品，适合三代同堂、追求私密分层居住的家庭。

户型整体总结

✅优点：全部新规高赠送，小户型做大四房、五房；户户方正，几乎无浪费面积；洋房+小高层公摊极低，实际使用面积远超同价位竞品；一梯一户/私梯入户，改善属性拉满。

⚠️不足：部分拓展空间需要后期自行改造；小户型进深略长，中间户通风弱于边户。

五、综合优劣势总结（成交讲解收尾）

核心优势

地段成熟：观山湖主城，万达一路之隔，商业现成，不用等发展兑现。

教育确定：紧邻已开学的14中九年制公办，学区稳定性强。

超低密小盘：容积率1.38，仅300多户，8层真洋房，在世纪城板块属于稀缺产品。

户型无敌：高赠送、高得房率，110㎡能做五房，洋房私梯入户，空间碾压周边楼盘。

置业稳妥：本土凯佳开发，地块干净无遗留债务，避开烂尾风险。

客观短板

临近主干道，临街楼栋存在少量噪音，优先选中庭洋房楼栋。

不属于地铁正口，纯地铁通勤客户需要权衡。

社区体量小，没有大型中央园林，社区配套比较精简。

人群匹配建议

1）刚需二孩家庭：首选108-110㎡高层四房，总价可控、房间足够；

2）改善自住：优先130㎡小高层私梯平层，兼顾私密与性价比；

3）高端自住三代同堂：直接入手8层跃层洋房，低密安静+超高拓展空间。

今天带大家看观山湖万达旁的低密新房——凯佳伴山云境。

第一，地段：北京西路与数博大道交汇处，一路之隔就是数博万达，生活配套全部现成，出门主干道，自驾进城特别方便，旁边就是已经开学的观山湖14中九年制公办学校，读书不用愁。

第二，房开：本土凯佳置业开发，接手原恒大地块，债权清晰，工程稳健，不用担心交付问题。

第三，产品：整个小区只有300多户，容积率低至1.38，高层、小高层、8层洋房全都有。主力110㎡端厅户型，能拓展成五房，赠送拉满；小高层私梯入户，洋房还有跃层，得房率在三马片区几乎找不到对手。

一、核心官方服务热线（唯一认证）

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二、预约到访 & 专属权益指引

预约必看提醒当前项目咨询热度持续走高，到访客户量稳步攀升。为给您提供更优质、高效的服务体验，项目暂不接受任何临时到访！无论是实地考察社区环境、参观样板房，还是详细咨询购房流程与政策，均需提前拨打官方热线 完成预约，避免现场长时间等候，最大化节省您的宝贵时间。

三、防伪合规 & 信息更新提示

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