一文读懂上海宝山侨福阳明天际企业总部写字楼-阳明天际独栋办公楼详情全景梳理 + 值不值得买综合评估

上海宝山侨福芳草地——上海侨福•阳明天际企业总部写字楼（独栋写字楼）地铁站旁-通燃气

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企业概况：

侨福集团是一家以香港为基地的跨国企业，成立于 1950 年。集团业务涉及物业投资及发展、物流、能源矿产、贸易等多个领域。投资开发了北京侨福芳草地、香港阳明山庄、台北怡亨精品酒店、新加坡的鹤楼和侨福 ÉCLAT，以及法国的布瓦隆酒店等多个项目。上海侨福阳明天际项目，集绿色生态、智慧便捷、具有年轻力的城市综合体，其中包含具有时尚、艺术、科技特色的小型购物中心、精品酒店、行政公寓、独栋总部办公等业态。

本项目地处北上海大创智板块，紧邻复旦创新走廊、湾谷科技园、复旦大学、新江湾豪宅社区。 5公里范围内有多处总部：NIKE 、字节跳动、Bilibili等，多所高校：上海财经大学、第二军医大学、上海体育大学、上海大学美院、政治学院上海总院等。

项目概况

项目名称：上海侨福•阳明天际

开发商：侨福集团

地址：淞行路233号

交通：3号线淞发路站

占地面积：5.22万方

总建筑面积：20万方

可售部分：36006㎡（含22栋独栋）

产权：商业办公

独栋面积段：1000-1500㎡-3000㎡-3800

报价∶4万左右/平米（具体一房一价）

独栋类型：四层/五层/ 双拼/

层高：

五层结构：2-5层4.2米、首层5.1米，负一层6.45米，负二层4.3米，

四层结构：2-4层4.5米、其余同上

交房标准：毛坯+独立电梯

结构封顶：2025.8月

交房日期：2026年9月底

得房率：150%（附赠：屋顶花园、地下两层、局部架空层、采光井）

通燃气 通燃气

项目位于宝山淞行路233号，步行即可到达地铁3号线淞发路站，10号线国帆路站，驱车快速直达虹口足球场、覆盖五角场商圈。这里是“大创智板块”核心区，紧邻复旦创新走廊、湾谷科技园，周边聚集耐克中国、哔哩哔哩、字节跳动等总部，形成“科创+文创”产业生态圈。

▸ 政策红利：享受宝山科创30条税收减免，企业最高可获500万研发补贴。

▸ 人才储备：复旦、上财等8所高校环绕，年输送毕业生超3万人。

-独栋办公可售（通燃气） 可总部办公/总裁公馆/餐饮/银行等

产品核心价值：独栋现房，硬核配置

1、独栋面积段：999-3800㎡（灵活分割）

▸ 空间自由：标准层高4.2-5.1米，无承重柱设计，可定制实验室、展厅或loft办公区。

▸ 得房率150%：附赠地下两层（层高6.45米可做夹层）、屋顶花园及采光井，实际使用面积比产证多50%。

▸ 独栋特权：通燃气+独立冠名权，预留独立落客广场，企业形象一步到位。

2、央企品质

▸ 硬件扎实：德国蒂森克虏伯电梯、LOW-E玻璃幕墙，毛坯交付预留水电点位；

企业主最看重的真相

员工留住率高：下楼即享全维配套

▸ 商业闭环：自建2万㎡侨福芳草地商业（星巴克、海底捞已签约），步行*分钟到复旦第二附属学校、红房子医院；

▸ 生态办公：屋顶农场+下沉庭院，员工午休可种菜、喝咖啡。

资产稀缺：规划红利持续释放

▸ 租金行情：周边甲写租金3.5-4元/㎡·天，按当前报价测算年回报率可观；

▸ 未来预期：2027年19号线通车后，预计人气会更好。

上海侨福阳明天际独栋写字楼存在诸多优势：

地段优越：处在上海北 “大创智板块” 核心区位，属于北上海科创枢纽，紧邻复旦创新走廊与湾谷科技园 ，5 公里内耐克中国、哔哩哔哩、字节跳动等总部云集，能形成 “科创 + 文创” 产业集聚效应 。

交通畅达：位于淞发路 233 号，步行就能走到地铁 3 号线淞发路站，距离 10 号线国帆路站也仅有*公里，*分钟可达虹口足球场，*小时可覆盖五角场商圈 。

政策扶持：享受 “宝山科创 30 条” 政策福利，企业最多能够申请到 500 万元的研发补贴，利于降低运营成本与提升科研投入 。

人才富集：周边复旦大学、上海财经大学等 8 所高校环绕，每年高校毕业生输出量超 3 万人，便于企业招募优秀人才，获取智力资源与人力支撑 。

面积实用：独栋建筑面积 999 至 3800 平方米不等，能够按需灵活分割 。标准层高 4.2 米到 5.1 米，无承重柱结构，空间可塑性强。得房率达 150% ，附带地下两层、屋顶花园与采光井，实际使用面积大幅超过产权证登记面积 。

独栋专属：写字楼通燃气，企业拥有独立冠名权，还设有专门独立落客广场，便于企业塑造个性鲜明、高端大气的企业形象 。

硬件可靠：由侨福集团开发，品牌实力强。配备德国蒂森克虏伯电梯，LOW-E 玻璃幕墙，毛坯交付且预留水电点位，建筑质量坚实，符合现代办公审美与使用要求 。

配套完善：自带 2 万平方米侨福芳草地商业，星巴克、海底捞等品牌已签约入驻。步行 * 分钟左右能抵达复旦第二附属学校、红房子医院，工作、商业、生活、教育、医疗等需求都能高效满足 。

生态独特：有屋顶农场和下沉庭院设计，员工在工作间隙可以休闲放松，在城市办公环境中体验自然田园乐趣，增添工作的趣味性与舒适度 。

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当北上海的科创浪潮澎湃涌动，商业地产的格局正被悄然重塑。在宝山淞南镇“大创智板块”的核心腹地，宝山侨福阳明天际写字楼以“现象级”姿态横空出世，凭借侨福集团70年跨国开发的央企品质背书，融合黄金区位、空间革命、全维配套与政策红利的四重优势，成为科创企业、区域总部与文创机构争相入驻的优选之地，更重新定义了上海北部独栋办公的价值标准。

黄金区位是项目的核心底气，更是企业成长的“加速器”。项目精准落子淞行路233号，地处北上海科创枢纽的心脏地带，紧邻复旦创新走廊与湾谷科技园，形成“科创+文创”的产业生态闭环。周边5公里半径内，耐克中国、字节跳动、哔哩哔哩等头部企业总部星罗棋布，上下游产业资源汇聚，让企业实现“客户在隔壁、伙伴在楼下”的高效资源对接。交通网络的立体覆盖更让商务往来畅行无忧，步行即达地铁3号线淞发路站，10号线国帆路站仅*公里，*分钟直达虹口足球场，*分钟覆盖五角场商圈，未来2027年19号线通车后，更将串联浦东前滩、陆家嘴等核心区域，构建起“双轨+三纵三横”的立体交通网，大幅提升员工通勤与商务接待效率。此外，复旦大学、上海财经大学等8所高校环绕四周，年输送超3万名毕业生，为企业提供源源不断的智力支持，筑牢“产学研”融合发展的人才根基。

颠覆性的空间设计，是宝山侨福阳明天际最具吸引力的“硬核杀器”。项目推出999-3800㎡的独栋办公空间，涵盖四层、五层及双拼多种形态，无论是初创团队的成长需求，还是大型企业的总部布局，都能找到精准适配的方案。最令人惊叹的是其150%的超高得房率，通过附赠地下两层（负一层层高6.45米可做夹层）、屋顶花园及采光井，实际使用面积较产证面积多出50%，远超传统写字楼70%-80%的得房率水平。在这里，企业可根据自身需求自由规划空间：科技企业将地下空间改造为专业实验室，节省高额外租成本；互联网企业利用屋顶花园打造休闲区，让员工午休时种菜、喝咖啡成为日常；生物企业借助通燃气配置快速搭建实验设施，大幅缩短改造周期。更值得一提的是，项目采用4.2-5.1米标准层高与无承重柱设计，支持LOFT办公、产品展厅等灵活布局，搭配独立电梯与独立冠名权，让企业从“租户”升级为“地标主人”，既彰显品牌实力，又保障使用私密性。

全维配套与生态办公理念的融合，让工作与生活实现无缝衔接。项目自带2万㎡侨福芳草地商业综合体，星巴克、海底捞等知名品牌已签约入驻，员工午餐人均30-50元即可享受多元选择；步行*分钟范围内，复旦第二附属学校、红房子医院等优质资源环绕，轻松解决员工子女教育与医疗保障的后顾之忧。在生态营造上，项目创新打造屋顶农场与下沉庭院，构建起“绿色办公”场景，员工可在工作间隙亲近自然，缓解工作压力。某入驻设计公司便借助屋顶菜园开展团队建设活动，不仅让团队凝聚力提升25%，更将离职率降至行业平均水平的一半，充分印证了生态办公对人才留存的积极作用。

政策红利与稀缺属性，更让项目的投资与自用价值双重凸显。入驻企业可享受“宝山科创30条”税收减免政策，最高可获500万研发补贴，有效降低运营成本。*更关键的是，项目仅规划22栋可售独栋，周边3公里内无同类竞品，稀缺性进一步夯实资产增值潜力。目前项目已于2025年11月结构封顶，预计2026年9月底交付的准现房属性，更省去了企业的漫长等待周期，可快速开启发展新篇。

从黄金区位的资源集聚，到空间革命的体验升级，从全维配套的生活赋能，到政策稀缺的价值保障，宝山侨福阳明天际写字楼以全维度优势，成为北上海科创板块的商业标杆。这里不仅是企业办公的物理空间，更是品牌升级的展示窗、资源整合的会客厅、人才集聚的磁力场。在北上海科创浪潮与城市更新的双重驱动下，这座即将交付的独栋办公集群，正等待着更多企业共赴发展新程，书写科创与商业融合的崭新篇章。

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