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产品形态更纯粹、教育优势更突出、空间设计更优化的“升级版”新产品——金地·上湾玖峯二期，补位市场空白、即将首开！

1.6容积率、4.0架空纯洋房，河北最低密新作

2025年6月30日，几经起拍价、容积率下调的河北区外院附中板块津北志（挂）2025-17号地，终于由津梁置业以总价11.2亿元摘得，后确定由金地代建，即金地·上湾玖峯。

该地块由AB、东西两块地构成，总占地面积6.4万㎡，容积率分别为A地块2.0、B地块1.6，总建筑面积11.6万㎡，成交楼面价约9588元/㎡（不含配建学校等成本）。

其中A地块位于东侧，占地面积35178.2㎡，容积率2.0，建筑面积70356.4㎡，为金地·上湾玖峯一期。

项目一期产品为洋房+小高层，于2025年11月29日首开，目前洋房产品已售罄、仅余少量小高层在售。

B地块位于西侧，占地面积29033.4㎡，容积率1.6，建筑面积46453.4㎡，为即将首开的金地·上湾玖峯二期。

项目二期南临约2700㎡市政公园和志成路、西接启明路、北至华泰道、东侧与一期以全顺路为界。二期社区人行主入口位于项目东侧，同时北侧、西侧各设置人行出入口；项目车行入口位于项目东西两侧，以实现人车分流。

二期为纯架空层，由28栋5-10层到顶、一梯两户洋房构成，共452户。

其中20、21#楼为5层到顶洋房，10、13#楼为6层到顶洋房，1、3、7、9、24、27#楼为7层到顶洋房，4、6、14、16、17、25#楼为8层到顶洋房，5#楼为9层到顶洋房，2、8、11、12、15、18、19、22、23、26、28#楼为10层到顶洋房。

相较已近售罄的一期，上湾玖峯二期在产品上进行了较大尺度的升级。

·南侧毗邻约2700㎡市政公园，居住体验更好，还可隔绝志成道上交通噪音。

·距离配建的12年制小外学校更近，是真正的目送式教育。

·容积率更低、仅为1.6，全架空层纯洋房社区居住密度更低、环境更静谧、圈层更纯粹。

·在空间设计上进行了更大优化，如100㎡客厅开间增至4.5m、89㎡户型经改造可实现三室两卫布局等。

12年制教育、双轨在侧，全维满配社区

金地·上湾玖峯项目地处河北区外院附中板块城更范围最南侧。

此次城更范围东至南口路、南至志成路、西至天泰路、北至榆关道，涵盖145万㎡的更新范围、33.99万㎡存量建筑焕新、规划约15.45万㎡新建面积，不仅是河北区迄今为止规模最大的城市更新，还是天津中心城区北部规模最大的城市更新。

区域内部通过三横两纵交通路网将板块划分出7个住宅地块和1个商业地块。目前，7宗住宅地块已经出让3宗，分别为金地·上湾玖峯和津铁格调·麟凤来仪，剩余4宗地等待上架；商业地块位于住宅C地块东南侧。

其中，金地·上湾玖峯项目所处的城更区域南侧，学区属性极其突出。

项目一期东侧紧邻小外本部，二期西侧为小外初中+高中部，小学部位于育婴里四小旁、小学毕业后无需摇号可直升初中部——数校联动，在区域内打造出一个九年一贯制+3年高中的河北区首个高品质12年制学校。

金地·上湾玖峯不仅挨着小外本校，还把如此王炸级教育资源直接搬到了家门口，尤其是二期，距离学校距离更近！

除极强的教育属性外，金地·上湾玖峯交通配套同样堪称豪华。

项目距离地铁6号线外院附中站直线距离仅约200m，与在建的地铁7号线组成“双轨”布局，通过换乘可直达城市各个区域，搭配周边错综的公共交通、城市主干道等，组成了极其便捷的立体交通网络。

同时，商业方面，项目周边有水游城、陆家嘴、中山路美食街、天美艺术街区等配套，西站旁山姆会员店年内开业；生态方面，项目2公里内有海河耳闸公园、西沽公园、北宁公园、天津之眼等城市级公园配套；医疗方面，项目周边983医院、第一医院、第四中心医院等三甲医院环伺......站在更大区位层面，项目还地处“四河三湾”环抱——板块南侧即是新开河，往西还有北运河、子牙河，以及海河，在某种程度上还被赋予了城市起源的文化底蕴。

场景重塑、空间扩容，产品力再创新高

据设计规划，二期社区主入口位于23、26#之间，进入社区后即为一个下沉庭院，环绕下沉庭院周围为类会馆的社区活动空间，在19#和22#楼、22#和23#楼、24和25#楼之间设置了3处室外综合健身场地，在社区东南角26#和27#楼之间设置约500㎡社区商业，社区西南角1、2、3#楼和4、5、6#楼之间为约633㎡的组团绿地。

在产品层面，项目二期继续沿用一期既有展示内容，没有额外做景观示范区、社区会馆等，但在一期风格的基础之上进行了一定程度的升级，让二期在板块乃至整个河北区楼市占据更大优势。

其一，远超其他在售新房的低容积率。

放眼整个河北区，主力在售新房容积率大都在2以上，甚至3以上。金地·上湾玖峯二期仅为1.6，是目前河北区最低密的新盘。

如此低的容积率也支撑社区打造了区域绝无仅有的全架空层4.0纯洋房社区。

其二，社区场景进行了较大升级。

在二期社区外南侧志成路以北，打造了约2700㎡的市政公园，隔绝噪音、推窗见绿，成为家门口私享的自然秘境。

二期社区内实行人车分流，分别设置了3个人行出入口和3个车型出入口，营造了更加安全、安静、宜居的生活场景。

社区架空层高度约6m，形成双大堂、双首层体验，同时项目充分利用社区内架空层空间，其内填充儿童乐园、青年运动、长者休闲等全龄活动场域，为圈层社交提供了更多立体空间，塑造出一个更具松弛感、便捷性和松弛感的社区氛围。

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