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2026 年初，杭州土地市场迎来马年首场重磅土拍——

杭州主城南向一线临运河宅地，经过109轮竞拍，由保利发展以32.2亿竞得，溢价率超50%、楼面价近4.5万/平。

如今这宗宅地有新动作，正式公布案名——保利运河曜园

(项目效果图示意图)

作为“马年第一拍”热门地块，开发商用真金白银投票：在如今充满不确定性的楼市，杭州市中心、运河边的资产，依然是“确定性”最强的选项。

本文将从运河资源、中心区位、曜系产品三大维度，深度拆解保利运河曜园的长期价值，供大家参考。

01

如果说，西湖代表了杭州的城市风雅。那么，大运河就是承载着杭州的城市财富。

自古大运河川流不息，商贾贸易往来生生不息；如今运河边的楼市，亦是展现出强大的价值韧性，在二手市场被反复验证。

(大运河沿线项目分布图)

桥西中式合院天花板「江南里」二手均价约24万/㎡、市中心顶豪「武林壹号」二手均价约9-17万/㎡、江河汇豪宅「江河鸣翠」二手均价约8.5万/㎡....

主城运河两岸一线临河豪宅价格持续坚挺。即使在市场调整期，抗跌能力也远超同类产品，构筑起一道天然价值护城河。

而在稀缺之上，运河曜园则拥有更为难得的地段禀赋——南向一线大运河

京杭大运河杭州段呈南北走向，这意味着只有南向面河的住宅，才能让阳光与河景同时铺满整个客厅与卧室。

（京杭大运河拱宸桥段实景图）

根据大运河核心监控区管控细则规定，大运河沿岸可供开发的住宅地块愈发稀缺，而现存临河地块大多只能北向关河、侧望河道。

因此，保利运河曜园作为当前杭州主城区唯一坐拥运河景观与南向采光双优势的新盘，称的上是市中心近乎绝版的南向一线运河宅地。

（保利运河曜园项目鸟瞰图）

更难得的是，项目西侧还有一条麦庙港流淌而过，与大运河形成双水系交汇，勾勒出「半岛格局」。在如今寸土寸金的城市中心，能有这样“双河环抱”的静谧感，几乎已是孤品级存在。

主城区南向一线运河+双河半岛格局，双重地段禀赋叠加，决定了保利运河曜园在土地价值层面的难以复刻。

02

如果说，土地禀赋决定上限，那么区位配套则能夯实底盘。

保利运河曜园所在的运河湾城板块，占据杭州城市黄金连通节点，形成独一无二的三心赋能格局——武林商圈、钱江新城、江河汇。

项目直线距离武林广场约4.5公里、钱江新城约3.5公里、江河汇约2.5公里，真正做到“西接武林，东揽钱新、江河汇”，三大核心资源在此交汇渗透。

（保利运河曜园大区位效果图）

保利运河曜园所在大区位属于三大核心板块的枢纽廊道。既承接武林老城的文化底蕴与豪宅基因，又对接钱江新城的现代都市功能与江河汇的国际化红利，“三心赋能”价值叠加。

小区位层面，运河曜园则拥有一份“所见即所得”成熟配套清单——

交通出行：距离地铁4号线新风站仅约200m、杭州东站约1km；

商业配套：东站万象汇约1km，覆盖杭城四大百万方核心商圈；

教育资源：濮家小学万家校区约600m、采荷中学濮家校区约300m；

医疗配套：浙大二院城东院区约1.5公里，3公里多所三甲医院；

休闲配套：运河景观游步道、沿麦庙港规划绿地公园。

（保利运河曜园小区位周边配套 | 十三制图 ）

综上，保利运河曜园立足于杭州中心，占据城市黄金连通节点，受到三心交汇的价值叠加，而“所见即所得”的成熟配套本身也是楼盘最坚实价值底盘。

03

如果说，运河资源、杭州中心，这是项目与生俱来的天赋；那么，保利曜系高端产品，则是项目价值的放大器。

保利运河曜园，属于保利发展体系内TOP级产品线“曜系”，首次落子杭州。“曜系”代表的是一套严苛的择址观与产品标准，典型如去年广州“保利天曜”，直接成为城市现象级豪宅红盘。

（ 广州保利天曜项目实景图 ）

运河曜园规划，同样是对土地禀赋最好回应：项目打造7幢6F滨水叠墅+8幢13-16F瞰河高层，是杭州中心最大的墅区之一。其中叠墅户型约270~330㎡，高层户型约170~200㎡，实现改善需求全覆盖。

作为杭州首座曜系作品，我已经十分期待项目示范区的实景呈现。

（保利运河曜园项目效果图）

04

总结成一句话：在当下充满变数的市场中，确定性本身就是最大的价值。

保利运河曜园，坐拥主城罕见南向一线大运河+麦庙港双河半岛，这是不可再生的滨水资源；占位三心交汇的杭州城市中心，成熟落地配套正在持续赋能；最终叠加保利TOP“曜系”首次落子杭州，三重核心优势合力叠加，成为杭州高端改善市场少有的“确定性坐标”。

最后回到开篇，我们讲西湖定义杭州风雅，运河承载杭州财富。

那么，保利运河曜园，恰好在这条流淌千年的财富岸线上，为这座城市最懂价值的人，开了一扇门。

目前，项目位于来福士1F曜·Gallery艺术展厅已正式对外开放，对保利运河曜园项目感兴趣的朋友，建议到线下实地了解更多详情！

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