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一、项目本身

项目是无锡国企《太湖新城》拿地，浙江豪宅开发商《绿城》代建，小区横向5排，竖向2列，一共10栋楼，总高17层小高层。

铝板一体板外立面，自装玻璃幕墙外立面，从周围路过相当炸眼。

在中央6栋楼的位置的一楼全部做了架空层，业主沙龙区、孩子活动区、运动区、等待区等等。

10栋楼，6栋做了架空活动层，牺牲利润空间为业主营造更好的生活氛围。

小区绿化率35%，但从视觉上看，从小区里游走，如同徜徉在公园里，100种左右的数目，有高有低错落有致，相当有层次感。

而大型的树木，在小区的楼栋前只是象征性地种植了两棵，显而易见是去一些二手房老小区做了调研，树木太大，非常容易影响3楼及以下的采光。

作为对应措施：

1.做大了楼间距；2.高大的树木只象征性做了2棵，多数做了中央景观带的位置；3.1楼做了挑高的架空层。

很用心的措施，避免了低楼层的采光差，后期作为二手房被诟病压价的可能性。

小区公共设施，比如绿城一贯有的《儿童泳池》，在这个项目也是有的，中央楼王的前方，水深1.15米，夏季供业主孩子免费玩耍。绿城一直宣导的海豚计划。

泳池南侧有活动区，成年人的喝茶谈话草坪帐篷，儿童的玩耍星际迷途区，羽毛球运动区等等。

二、户型设计

小区最小户型128平，其次148平，最大183平，面积只有3种，户型4种，属于户型非常稀少的改善小区。

小区起步面积128平，3房2卫，全屋精装修，这里的户型起步，就是刚改户型，2个卫生间，充分保障父母帮忙带孩子同住的问题。

这个户型现在已经完全售罄。

148平户型，有3房和4房2种户型，都是2个卫生间。

户型方正，可做横厅，四开间朝南的户型，非常正气。

如果做3房，餐客厨ldk一体化，两房朝南，一房朝北，居家的纯改善户型。

如果4房户型，主卧旁边可以做一个次卧，2孩家庭改善的最佳户型，现在大概350-380万左右的价格。

书包是《尚贤万科小学》升《格致初中》。

或者《太湖新城锡师附小》升《江南中学》。

《格致初中》今年的中考升学率经开区第一，遥遥领先

可以借读《尚贤万科》，对准业主来说是很大的福利。

接下来看小区的最大户型：183平居家终极改善户型-4房2厅3卫。

放大版的148平。

户型方正，一梯一户，算上独立门厅和电梯的位置，使用面积非常宽敞。

4开间半朝南，近3开间朝南的超大阳台，南向面积9.15米，3个卧室配有飘窗，一共附赠5个飘窗的面积，北向还有一个家政间。

2孩家庭和三代同堂的超级大平层，改善户型。

现在特价房183平455万一口价！

单价2.48万买精装现房大平层！

三、商圈、位置优势

地处梁塘河湿地公园南侧，周围享受的商圈：

1.万象城商圈

2.海岸城商圈

3.山姆会员店商圈

4.周新里商圈

5.落霞睦邻中心商圈

6.富力十号德必新湾里商业

地理位置，我认为堪称真正的三区交汇处。

大家在谈新吴的《建发》项目为三区交汇处，其实是为了沾光，在某种意义上拔高自己的身份，而《凤栖星澜》占据了书包的优势之外，去新吴区车程10分钟出头，去梁溪区扬名街道电瓶车从梁塘河湿地公园仅需5分钟，地处经开区，去海岸城仅需10分钟左右。

真正的出行便捷之地，最重要的是学区优势过于明显。（数据可查）

四、竞品比对

虽然该项目和《建发玺云》距离很近，但是现在《建发玺云》在卖的是二期四代宅，155平起步520万以上。

《绿城凤栖星澜》的总价位在350-500万之间。

所以并不能形成真正意义上的竞品。

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